De los lectores | 01/08/2023
Por Matías Pizzichini
Impacto de la Ley de Alquileres en el mercado locativo argentino: una evaluación crítica
La Ley N° 27.551, más conocida como “La Ley de Alquileres”, entró en vigencia el primero de julio del 2020 y a más de tres años de su promulgación, esta normativa ha traído consigo consecuencias negativas, que se reflejan en el mercado locativo y en el sector inmobiliario en general.
Antes de la implementación de esta norma, los contratos de alquiler con destino habitacional estaban regulados por el Código Civil y Comercial de la Nación, la necesidad de crear una ley específica de alquileres surgió, principalmente, para regular el proceso de actualización de los contratos por parte del Estado, anteriormente, los ajustes se negociaban entre partes, basándose en el principio de la autonomía de la voluntad y libertad contractual, y también en extender el plazo mínimo de locación, de dos a tres años. La legislación bajo análisis introdujo, además, cambios en temas como expensas, garantías y la obligación de registrar los contratos en la AFIP.
Las consecuencias de la aplicación de la presente ley son evidentes en la sociedad toda. La oferta de propiedades en alquiler ha disminuido considerablemente, lo que ha llevado a un aumento en los contratos temporarios y a un incremento en la cantidad de inmuebles en venta. Esto ha generado numerosos problemas tanto para inquilinos como para propietarios, que serán analizados en los siguientes párrafos.
Entre los efectos negativos, se destaca la proliferación de contratos informales y acuerdos verbales que, por razones obvias, no cumplen con la ley, lo cual deja tanto a locadores como a locatarios en una situación de desprotección jurídica. Encontrar una propiedad para alquilar se ha vuelto cada vez más difícil para los inquilinos en los últimos meses, la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido considerablemente y, por ende, el precio del canon locativo de ingreso al momento de alquilar ha aumentado drásticamente debido a la escasez de oferta en el mercado. Además, los contratos de locación en curso están sujetos a actualizaciones anuales de más del cien por ciento, y no existe certeza alguna, sobre los montos futuros de las indexaciones en los años venideros.
Por otro lado, los propietarios tienen sus alquileres congelados durante doce meses, mientras que los precios de los productos y servicios en los supermercados y comercios aumentan semana tras semana. Esto ha creado un desequilibrio entre los ingresos provenientes del canon locativo de sus propiedades y la realidad económica. Ante esta situación, muchos propietarios optan desprenderse de sus activos, y unos muy pocos, por dejarlo vacíos, a la espera de un cambio en el panorama del mercado de alquileres.
Es evidente el fracaso de esta ley, que ha sido criticada por unanimidad tanto por el oficialismo como por la oposición. Sin embargo, cuando se busca una solución, el resultado es diferente. Intentos inconstitucionales por parte del oficialismo de suspender la ley vía decreto, y en el Congreso, donde nuestros representantes debaten las leyes, la falta de quórum por parte de estos para discutir esta normativa, indican que el asunto de los alquileres no ha sido priorizado, a pesar de que el derecho a la vivienda, ya sea de manera directa a través de una compra, o indirecta, alquilando, es un derecho humano fundamental, junto como lo es, por ejemplo, el derecho a la educación y a la salud. Es necesario encontrar soluciones tanto a corto plazo como a largo plazo. Para el aquí y ahora, se podría reducir nuevamente el plazo mínimo de los contratos de vivienda de tres a dos años y limitar la frecuencia temporal de los ajustes en los cánones locativos, considerando la inflación e incertidumbre económica argentina. También sería beneficioso brindar incentivos fiscales a los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler y eliminar el impuesto de sellos, disminuyendo costos a los inquilinos al momento de alquilar. A largo plazo, amén que la economía se estabilice, se podrían ofrecer créditos hipotecarios ajustados por índices salariales, para que más personas tengan la posibilidad de cumplir el sueño de acceder a su primera vivienda. De esta manera, aquellos que actualmente pagan alquiler podrían destinar esos fondos a la compra de una propiedad.
En conclusión, la Ley de Alquileres ha tenido repercusiones negativas en el mercado locativo en nuestro país. Es importante abordar los problemas actuales y buscar soluciones efectivas que equilibren los derechos de inquilinos y propietarios, y que promuevan un mercado de alquileres más activo y beneficioso para todos.